Q. 보금자리론 있는 상태에서 후순위 추가대출 가능한가요?

1. 기존 근저당을 재사용하는 것과 후순위 설정은 다릅니다

근저당권은 대출을 갚지 못할 때 금융사가 집을 담보로 돈을 회수할 수 있도록 등기에 등록하는 권리입니다. 보금자리론은 대출채권과 근저당권이 주택금융공사로 양도되면 담보하는 채무가 확정돼, 그 근저당권을 추가대출에 재사용할 수 없다고 안내합니다.

기존 근저당권의 재사용 제한을 모든 후순위대출의 금지로 해석하면 안 됩니다. 다만 일반 후순위 상품이 있다는 것만으로 보금자리론을 선순위로 둔 내 신청 건까지 승인되는 것은 아니므로, 새 금융사의 취급 여부를 확인해야 합니다.

2. 생활비와 사업자금은 적용 조건이 다릅니다

생활비·의료비 등 개인 용도라면 가계 생활안정자금 대출을 검토합니다. 적용되는 LTV·DSR과 지역·주택 수에 따른 제한을 확인해야 하며, 수도권·규제지역 생활안정자금에는 최대 1억 원 한도 규제도 있습니다. 1억 원을 누구나 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.

실제 사업자금이라면 사업자 후순위 상품을 따로 검토하되, 생활비를 사업자금으로 바꾸어 신청하지 마세요. OK저축은행은 사업자 후순위 전용 상품을 안내하고 있지만 사업 현황·소득과 자금 용도 등을 심사합니다. 최근에는 금융당국과 금융권의 사업자대출 용도 외 사용 점검도 강화되는 흐름입니다.

3. 보금자리론 잔액만 빼면 추가한도가 과하게 보일 수 있습니다

등기부의 채권최고액은 원금에 이자·연체 부담 등을 고려해 설정한 담보 한도여서 실제 남은 원금과 다를 수 있습니다. 후순위 금융사가 선순위를 잔액으로 차감하는지 채권최고액으로 차감하는지부터 확인하세요.

아래는 인정 집값 5억 원, 가정한 총 담보비율 60%, 보금자리론 잔액 2억 원·채권최고액 2억4,000만 원인 예시입니다. 새 금융사가 채권최고액을 차감하고, 다른 권리·임차보증금 공제는 없다고 가정했습니다.

4. 기존 보금자리론의 약정과 새 대출 조건을 함께 확인하세요

후순위를 알아볼 때는 주택 보유 수·전입·기존주택 처분 등 본인이 체결한 보금자리론 약정도 점검하세요. 실행 시점과 상품에 따라 약정이 다를 수 있고, 추가 자금으로 다른 집을 사거나 거주 상태를 바꾸면 관련 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

후순위를 유지할 수 있는지와 보금자리론을 상환해야 하는지는 다른 질문입니다. 기존 대출 관리 금융기관 또는 주택금융공사에는 약정에 미치는 영향을, 새 금융사에는 보금자리론 유지 조건의 취급 가능 여부를 확인하세요. 공사의 상담 연락처는 1688-8114입니다.

5. 기존 월 납입액에 추가대출 부담을 더해 비교하세요

추가대출 5,000만 원을 연 9%로 이자만 낸다면 월평균 이자는 37만5,000원입니다. 기존 보금자리론의 월 납입액이 100만 원이라면 합계는 137만5,000원이 됩니다. 금리와 금액은 설명용 가정이며 실제 견적이 아닙니다.

추가대출이 만기일시상환이면 월 이자와 별개로 만기에 원금 5,000만 원을 갚아야 합니다. 위 계산에는 수수료와 일수별 이자 차이는 포함하지 않았습니다. 후순위가 어렵다고 기존 보금자리론부터 상환하지 말고, 전체 대환 시 금리·비용·새 승인액까지 비교한 뒤 결정하세요.