안전한 전세계약은 ‘등기부등본 한 번 확인’으로 끝나지 않습니다. 집값과 선순위 권리, 임대인, 계약서, 전입신고와 반환보증을 단계별로 확인해야 합니다.
전세사기는 서류 위조뿐 아니라 집값보다 과도한 보증금, 많은 선순위 채무, 세금 체납, 신탁주택의 무권한 계약처럼 여러 위험이 겹쳐 발생합니다. 계약금부터 보내기 전에 보증금을 되찾을 수 있는 구조인지 확인하는 것이 먼저입니다.
| 단계 | 핵심 확인 |
|---|---|
| 계약 전 | 시세·등기·임대인·보증가입 |
| 계약일 | 소유자·특약·지급계좌 |
| 잔금일 | 등기 재확인·전입·확정일자 |
| 입주 후 | 등기변동·보증 유지·반환 준비 |
1. 계약 전에는 ‘이 집에서 보증금을 회수할 수 있는지’ 보세요
시세는 매매가와 보증금을 함께 비교하세요
주변 전세 매물만 보고 적정 보증금이라고 판단하면 위험합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱, 인근 중개업소 등을 통해 최근 매매 실거래가와 전세 실거래가를 함께 확인하세요. 거래가 드문 신축 빌라는 분양가나 임대인이 제시한 감정가 하나만 믿지 말고 여러 자료로 교차 확인해야 합니다.
보증금이 집값에 가까울수록 경매나 가격 하락 때 전액을 돌려받기 어렵습니다. 이미 설정된 근저당권과 다른 임차인의 선순위 보증금까지 있다면 위험은 더 커집니다.
선순위 근저당 등 채권 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금을 보수적인 주택가치와 비교하세요. 금액이 집값에 가까울수록 회수 여유가 작아집니다.
등기부등본은 갑구와 을구를 모두 확인하세요
갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류·가처분·경매개시결정·가등기 등을 확인하고, 을구에서는 근저당권과 전세권 등 담보 권리를 확인합니다. 계약 상대방의 이름과 등기상 소유자가 일치하지 않거나 권리침해 표시가 있다면 설명만 듣고 계약하지 마세요.
등기부에 신탁등기가 있다면 등기부만으로 권한 관계를 모두 알기 어렵습니다. 신탁원부를 열람해 임대 권한과 보증금 수령 권한을 확인하고, 수탁자인 신탁회사와 계약하거나 신탁회사의 적법한 동의를 받아야 합니다.
건축물대장과 다가구 선순위 보증금도 확인하세요
건축물대장에서 주소·용도·면적·소유자와 위반건축물 표시를 확인하세요. 다가구주택은 호실별로 소유권이 나뉘지 않아 건물 전체의 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 임대인에게 전입세대 확인서류와 확정일자 부여현황 등 선순위 임대차 자료를 요구하고 중개대상물 확인·설명서에 반영됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
임대인의 세금과 보증사고 이력을 확인하세요
주택임대차보호법상 임대인은 계약할 때 해당 주택의 확정일자·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 계약 전에는 서류 제시나 열람 동의를 요구하고, 계약 후에는 법이 허용하는 범위에서 임대인 동의 없이 미납세금을 열람할 수 있는 절차도 확인하세요.
2025년 6월 23일부터는 예비 임차인도 안심전세 앱에서 임대인 동의 없이 HUG가 보유한 보증사고 건수, 보증가입 금지 대상 여부 등의 정보를 정해진 본인확인 절차를 거쳐 조회할 수 있습니다. 조회 결과가 안전을 보장하는 것은 아니지만 계약 판단에 필요한 위험 신호가 될 수 있습니다.
계약 전에 반환보증 가입 가능 여부까지 확인해야 하며, ‘계약한 뒤 안 되면 취소하자’는 방식은 계약금을 잃는 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
2. 계약일과 잔금일에는 사람·서류·돈의 흐름을 맞추세요
소유자 본인과 계약하는 것이 원칙입니다
임대인의 신분증, 등기부등본의 소유자, 계약서에 적힌 임대인이 같은 사람인지 확인하세요. 공동소유라면 소유자 전원의 계약 참여 또는 적법한 위임을 확인해야 합니다. 대리인이 나오면 위임장, 인감증명서와 위임 범위를 확인하고 임대인에게 직접 연락해 계약과 보증금 수령계좌를 다시 확인하세요.
보증금은 원칙적으로 계약서에 적힌 임대인 명의 계좌로 이체하고 이체확인증을 보관하세요. 제3자 계좌를 사용해야 한다면 적법한 수령 권한과 사유를 서면으로 남겨야 합니다. 현금 지급은 분쟁 때 입증하기 어려우므로 피하는 편이 안전합니다.
공인중개사와 계약 내용을 확인하세요
국가공간정보포털이나 관할 지방자치단체를 통해 중개사무소 등록 여부와 공인중개사 자격을 확인하세요. 중개대상물 확인·설명서에는 권리관계, 선순위 권리, 확정일자 현황, 임대인의 납세증명서 제시 여부와 보증 관련 안내 등이 제대로 기재됐는지 살펴봅니다.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 목적물 | 등기·건축물대장 주소와 일치 |
| 금액 | 계약금·잔금·지급일·계좌 |
| 당사자 | 소유자·대리권·중개사 확인 |
| 권리 | 근저당·압류·선순위 임차인 |
| 보증 | 반환보증 가입 협조와 해제조건 |
특약은 구체적으로 작성하세요
- 잔금 지급 다음 날까지 새로운 근저당권·전세권 등 권리를 설정하지 않을 것
- 국세·지방세 체납과 선순위 임대차 정보를 사실대로 고지할 것
- 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제출과 절차에 협조할 것
- 고지 내용이 사실과 다르거나 반환보증 가입이 불가능하면 계약 해제와 지급금 반환이 가능하도록 할 것
- 계약기간 중 소유권이 바뀌면 임차인에게 즉시 알릴 것
특약은 임대인의 계약 위반에 대응할 근거가 되지만 등기부에 제3자의 권리 설정을 물리적으로 막아주는 장치는 아닙니다. 특약을 썼다는 이유로 잔금 직전 등기부 확인이나 전입신고를 생략하면 안 됩니다.
잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 발급하세요
계약일부터 잔금일까지 새 근저당, 압류 또는 소유권 이전이 생길 수 있습니다. 잔금 송금 직전에 인터넷등기소에서 등기부등본을 새로 발급해 계약 당시와 달라진 부분이 없는지 확인하세요. 열쇠를 받고 실제 주택을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자를 가능한 한 같은 날 처리하는 것이 좋습니다.
계약일에 안전했던 집도 잔금일에 달라질 수 있으므로, 잔금 송금 직전의 등기부 재확인이 마지막 안전장치입니다.
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 원칙적으로 다음 날부터 대항력이 생기며, 확정일자까지 갖추면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권의 요건을 갖추게 됩니다.
3. 입주 후에도 등기변동과 보증금 반환을 관리하세요
전입신고와 확정일자를 마쳤다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 안심전세 앱의 등기변동 알림 등을 활용하고, 임대인이 바뀌었다는 통지를 받거나 이상 징후가 보이면 등기부를 다시 확인하세요. 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 등기부등본, 건축물대장, 특약, 송금내역과 문자·메신저 기록은 계약 종료까지 보관하는 것이 좋습니다.
전세보증금반환보증은 가입기한을 놓치지 마세요
반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 약정에 따라 보증금을 대신 지급하는 제도입니다. HUG·HF·SGI는 대상 주택, 보증금, 신청기한, 선순위채권과 주택가격 산정방식 등이 서로 다릅니다.
대출보증과 보증금반환보증은 목적이 다를 수 있으므로 “전세대출을 받았으니 반환보증도 자동 가입됐다”고 생각하면 안 됩니다. 가입증서와 보증기간, 보증금액을 직접 확인하고 계약 갱신이나 보증금 증액 때 변경·갱신 절차가 필요한지도 살펴보세요.
계약 종료 전에 반환 일정을 서면으로 확인하세요
이사할 계획이라면 법정 통지기간을 고려해 갱신하지 않겠다는 뜻과 계약 종료일, 보증금 반환계좌를 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 알리세요. 새집 계약은 기존 보증금 반환 시점과 연결되므로 임대인의 말만 믿고 무리하게 계약금을 먼저 지급하지 않는 편이 안전합니다.
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 이사가 불가피하다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료됐는지 확인한 뒤 전출하는 절차를 검토해야 합니다.
보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기가 완료되기 전에 집을 비우고 전입신고부터 옮기지 마세요.
등기부와 계약서, 송금내역 등 자료를 확보하고 HUG 전세피해지원센터, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 빠르게 상담하세요. 임대인의 기망이나 서류 위조가 의심되면 경찰 신고도 검토해야 합니다.
4. 자주 묻는 질문
Q1. 등기부등본만 깨끗하면 안전한 집인가요?
그렇지 않습니다. 등기부에 나타나지 않는 임대인의 세금 체납, 다가구의 선순위 보증금, 실제 시세보다 높은 전세금과 보증사고 이력도 확인해야 합니다. 등기부는 계약 전과 잔금 직전에 각각 확인하세요.
Q2. 전세가율은 몇 퍼센트 이하면 안전한가요?
모든 주택에 적용되는 절대적인 안전선은 없습니다. 경매에서는 시세보다 낮게 낙찰될 수 있고 선순위 채권과 비용이 먼저 빠질 수 있으므로, 주택 유형과 지역의 낙찰가율까지 보수적으로 보고 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
Q3. 임대인이 납세증명서 제공을 거부하면 계약해도 될까요?
세금 체납은 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 중요한 정보입니다. 정당한 확인 요청을 계속 거부한다면 위험 신호로 보고 계약을 멈추는 편이 안전합니다. 주택임대차보호법은 계약 체결 시 임대인의 관련 정보 제시 의무를 두고 있습니다.
Q4. 반환보증에 가입하면 다른 확인은 안 해도 되나요?
아닙니다. 반환보증도 가입요건과 보장 범위, 면책사유가 있으며 계약·전입·확정일자·신청기한 등의 요건을 지켜야 합니다. 처음부터 안전한 집을 고르고 보증을 추가 안전장치로 활용해야 합니다.
Q5. 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?
주택임대차보호법상 주택 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 다만 새 소유자와 등기 내용, 보증금 반환 주체를 확인하고 보증기관과 대출 금융회사에 소유자 변경에 따른 별도 절차가 필요한지 문의하는 것이 좋습니다.
요약 정리
전세사기 예방의 핵심은 계약 전 시세와 선순위 위험을 확인하고, 계약일과 잔금일의 권리관계를 다시 점검한 뒤 전입신고·확정일자·반환보증까지 이어가는 것입니다.
확인을 꺼리는 임대인, 시세를 설명하기 어려운 높은 보증금, 복잡한 신탁·다가구 권리관계가 있다면 계약을 서두르지 마세요. 전세자금대출이 필요하다면 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 뱅크몰에서 전세대출 조건을 비교해 자금계획을 세울 수 있습니다.
출처: HUG 안심전세 앱 안내 · HUG 전세계약 체결 유의사항 · 모바일HUG 임대인 정보조회 안내 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 · 대법원 인터넷등기소 · 국토교통부 실거래가 공개시스템