집을 살 때는 취득세, 보유하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 팔아서 차익이 생기면 양도소득세를 확인해야 합니다.
같은 가격의 집이라도 주택 수, 지역, 취득 시점, 보유·거주기간과 매도 시점에 따라 세금이 달라집니다. 집값과 대출만 계산하지 말고 세금과 등기·중개 비용까지 자금계획에 포함해야 합니다.
| 시점 | 주요 세금 |
|---|---|
| 구입 | 취득세·지방교육세 |
| 보유 | 재산세·종합부동산세 |
| 매도 | 양도소득세·지방소득세 |
1. 집을 살 때는 취득세와 부대비용을 준비하세요
주택을 매수하면 취득가액과 주택 수 등에 따라 취득세를 냅니다. 1주택 일반세율은 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 구간은 계산식에 따라 1~3%, 9억원 초과는 3%가 기본 구조입니다.
다주택자와 법인은 지역과 보유 주택 수에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택, 상속주택, 저가주택 등은 예외 판단이 있으므로 계약 전에 취득세상 주택 수를 따로 확인해야 합니다.
취득세는 계약서의 집값만 보면 안 되고, 취득일 현재 세대의 주택 수와 주택 소재지역을 함께 확인해야 합니다.
| 취득가액 | 일반세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억 초과~9억원 이하 | 1~3% |
| 9억원 초과 | 3% |
취득세 외에도 지방교육세, 조건에 따라 농어촌특별세가 더해질 수 있습니다. 소유권이전등기 비용, 국민주택채권 할인비용, 법무사 보수와 중개보수도 별도로 준비해야 합니다.
생애최초 취득세 감면도 확인하세요
본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고 12억원 이하 주택을 유상 취득하는 등 요건을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 일반적인 감면 한도와 소형주택·인구감소지역 등 특례 한도가 다르므로 취득일 기준 법령과 지방자치단체 안내를 확인해야 합니다.
생애최초 감면을 받은 뒤 정해진 기간 안에 전입하지 않거나 상시 거주 요건을 지키지 않는 등 추징 사유가 생기면 감면받은 세금과 가산금이 부과될 수 있습니다.
2. 보유세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 봅니다
재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 매년 6월 1일 현재 주택 소유자가 납세의무자가 되며, 주택의 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 적용해 계산합니다.
종합부동산세는 재산세와 별개의 국세입니다. 인별로 전국 주택 공시가격을 합산한 금액이 기본공제액을 넘으면 초과분을 기준으로 계산합니다. 주택분 기본공제는 일반적으로 9억원, 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억원입니다.
잔금일과 소유권 이전일이 6월 1일 전후인지에 따라 그해 재산세와 종합부동산세의 납세의무자가 달라질 수 있습니다.
① 6월 1일 소유자 확인 → ② 주택별 공시가격 확인 → ③ 인별 합산과 주택 수 판단 → ④ 재산세·종부세 공제와 특례 확인
실제 매매에서는 재산세 부담을 매도인과 매수인이 일할 계산해 정산하기도 하지만, 이는 계약 당사자 사이의 정산입니다. 과세관청이 보는 법정 납세의무자는 6월 1일 소유자를 기준으로 정해집니다.
공동명의라면 종합부동산세를 원칙적으로 소유자별 지분에 따라 판단합니다. 다만 부부 공동명의 1주택 특례처럼 신청 여부에 따라 계산 방식이 달라지는 제도가 있으므로 공시가격만 보고 세액을 단순 비교하면 안 됩니다.
3. 팔 때는 양도차익과 비과세 요건을 먼저 계산하세요
양도소득세는 집을 판 가격 전체에 매기는 세금이 아닙니다. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 기본공제 등을 반영해 계산합니다.
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 = 과세표준
필요경비에는 취득세, 중개보수와 법무사 비용, 자산 가치를 높인 자본적 지출 등이 포함될 수 있습니다. 단순 수선비나 증빙이 없는 비용은 인정받기 어려우므로 계약서, 세금계산서, 현금영수증과 계좌이체 내역을 보관해야 합니다.
1세대 1주택이라고 자동으로 비과세되는 것은 아니며, 양도일의 주택 수와 보유·거주기간, 양도가액을 모두 충족해야 합니다.
1세대 1주택 비과세의 대표 조건
- 양도일 현재 세대 기준으로 국내 1주택일 것
- 원칙적으로 2년 이상 보유할 것
- 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주요건도 확인할 것
- 양도가액 12억원 초과 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익이 과세될 수 있음
일시적 2주택, 상속·혼인·동거봉양으로 보유한 주택, 분양권과 입주권이 있는 경우에는 별도 특례 요건을 확인해야 합니다. 매도 순서를 바꾸는 것만으로 비과세 여부가 달라질 수 있어 계약 전에 세대 전체의 주택·분양권 보유 현황을 점검하는 것이 안전합니다.
다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 적용하던 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 현재는 조건에 따라 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제가 제한될 수 있으므로 매도일과 경과규정을 반드시 확인해야 합니다.
부동산을 양도했다면 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 비과세라고 판단되더라도 복잡한 특례가 얽혀 있다면 신고 전 세무 전문가의 확인을 받는 편이 안전합니다.
4. 자주 묻는 질문
Q1. 취득세는 잔금일과 등기일 중 언제 기준으로 보나요?
일반적인 매매는 사실상 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이 취득일이 될 수 있습니다. 계약 형태와 지급 일정에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전에 관할 지방자치단체나 위택스에서 확인해야 합니다.
Q2. 6월 1일에 집을 팔면 보유세는 누가 내나요?
재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 합니다. 소유권 이전 시점에 따라 달라지므로 잔금일과 등기 접수일을 확인해야 하며, 매매계약상 세금 정산 약정은 별도로 검토해야 합니다.
Q3. 1주택자는 집을 팔 때 양도세가 무조건 없나요?
아닙니다. 1세대 1주택 여부, 보유·거주기간, 양도가액과 주택 부수토지 범위 등을 충족해야 합니다. 12억원을 초과해 판 고가주택은 비과세 요건을 충족해도 초과분에 해당하는 양도차익이 과세될 수 있습니다.
Q4. 인테리어 비용은 양도세 계산에서 모두 빼주나요?
모두 인정되는 것은 아닙니다. 자산 가치를 높이거나 내용연수를 늘린 자본적 지출은 필요경비가 될 수 있지만, 통상적인 수선·유지비는 제외될 수 있습니다. 공사계약서와 적격 증빙을 보관해야 합니다.
Q5. 세제 개편안이 발표되면 바로 적용되나요?
아닙니다. 정부 발표는 국회 심의와 법률 공포, 시행령 개정 등을 거쳐야 실제 적용됩니다. 발표된 개편안과 현재 시행 중인 법을 구분하고, 계약일·취득일·양도일에 적용되는 규정을 확인해야 합니다.
요약 정리
부동산 세금은 집을 사는 날 한 번만 내는 비용이 아니라 취득·보유·매도 단계마다 이어지는 자금계획입니다.
계약 전에는 세대 기준 주택 수와 예상 취득세를, 보유 중에는 6월 1일 기준 공시가격을, 매도 전에는 비과세 요건과 필요경비 증빙을 확인하세요. 주택 구입자금에 대출이 포함된다면 세금과 부대비용을 뺀 자기자금을 계산한 뒤 뱅크몰에서 주택담보대출 금리와 한도를 비교해 볼 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 지방세법 주택 취득세율 · 국세청 종합부동산세 개요 · 국세청 양도소득세 비과세·감면 체크리스트 · 국세청 양도소득세 신고·납부기한 · 대한민국 정책브리핑 다주택자 양도세 중과 유예 종료 안내
