수도권 아파트 구입자금 LTV · DSR 한도 총정리

1. 수도권 LTV는 규제지역 여부부터 확인하세요

LTV는 주택가치 대비 얼마까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 금융회사가 인정한 주택가격이 10억원이고 LTV가 70%라면 담보 기준 한도는 최대 7억원입니다. 다만 이는 DSR과 총액 한도를 적용하기 전의 계산입니다.

수도권 전체가 하나의 LTV를 쓰는 것은 아닙니다. 무주택자와 기존 주택 처분조건부 1주택자가 일반 금융권 주담대를 받을 때 비규제지역은 LTV 70%, 규제지역은 LTV 40%가 기본입니다. 생애최초 구입자는 수도권에서 LTV 70%가 적용될 수 있고, 규제지역 서민·실수요자는 요건을 충족하면 LTV 60%가 적용될 수 있습니다.

※ 일반 금융권의 주택구입목적 주담대 기준입니다. 생애최초·서민·실수요자와 처분조건부 1주택자는 세대의 주택보유 이력, 소득, 주택가격과 처분·전입 조건 등을 충족해야 하며 정책대출은 별도 한도를 적용합니다.

현재 규제지역은 어디인가요?

2025년 10월 16일부터 서울 전 지역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 구리시·용인시 기흥구·화성시 동탄구가 추가됐습니다. 이에 따라 현재 서울 25개 자치구와 경기 15개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구에 포함됩니다.

경기 15개 지역은 구리시, 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 기흥구·수지구, 의왕시, 하남시, 화성시 동탄구입니다. 규제지역은 바뀔 수 있으므로 계약 전 국토교통부 또는 관할 지방자치단체의 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.

수도권 아파트를 살 때 가장 먼저 확인할 것은 ‘서울·경기·인천’이라는 주소가 아니라 해당 주소가 현재 규제지역인지 여부입니다.

은행이 보는 집값은 매매가격과 다를 수 있습니다

LTV 계산의 기준이 되는 주택가격은 계약서의 매매가만으로 정하지 않습니다. 금융회사는 대출 신청일을 기준으로 한국부동산원 가격, KB부동산 시세의 일반평균가 등 공신력 있는 평가자료와 내부기준을 활용합니다. 거래가격보다 금융회사의 인정가액이 낮으면 자기자금이 더 필요할 수 있습니다.

2. DSR은 내 소득으로 갚을 수 있는 금액을 계산합니다

DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 차주가 보유한 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 일반적으로 차주단위 DSR 기준은 은행권 40%, 제2금융권 50%가 적용됩니다.

연소득이 6,000만원이고 은행권 DSR 40%가 적용된다면 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 원칙적으로 2,400만원 범위 안에서 계산합니다. 이미 신용대출 원리금으로 연 600만원이 반영된다면 새 주담대에 사용할 수 있는 상환 여력은 약 1,800만원으로 줄어듭니다.

이 금액을 그대로 대출원금으로 보는 것은 아닙니다. 주담대 금리, 만기와 상환방식에 따라 같은 연간 상환 여력으로 받을 수 있는 원금이 달라집니다. 만기를 길게 설정하면 연간 원금 부담이 줄어 한도가 늘어날 수 있지만 총이자는 증가합니다.

스트레스 DSR은 미래 금리상승까지 미리 반영합니다

스트레스 DSR은 실제 대출금리에 일정한 스트레스 금리를 더해 DSR 한도를 계산하는 제도입니다. 실제로 더 높은 금리를 받는다는 뜻이 아니라, 금리가 올라도 갚을 수 있는지를 심사하기 위한 계산용 금리입니다.

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리 하한이 3.0%로 강화됐습니다. 변동금리형은 스트레스 금리의 적용비율이 높고, 혼합형·주기형은 고정기간이나 금리변동주기에 따라 일부만 반영될 수 있습니다. 같은 소득과 집값이라도 금리유형에 따라 DSR 한도가 달라질 수 있는 이유입니다.

LTV가 집을 기준으로 한 한도라면 DSR은 사람을 기준으로 한 한도이며, 수도권에서는 강화된 스트레스 DSR이 실제 한도를 더 낮출 수 있습니다.

기존 대출을 빠짐없이 확인하세요

• 신용대출과 마이너스통장
• 카드론과 일부 장기 할부
• 자동차 할부·캐피탈 대출
• 기존 주택담보대출과 비주택담보대출
• 학자금대출 등 DSR에 반영되는 기타 부채

사용하지 않은 마이너스통장도 약정한도가 부채로 반영될 수 있고, 신용대출은 주담대보다 짧은 산정만기가 적용돼 DSR을 크게 차지할 수 있습니다. 계약 전에 신용정보와 대출잔액을 확인하고 상환했을 때 한도가 얼마나 달라지는지 비교해야 합니다.

3. 주택가격별 총액 한도까지 적용해야 합니다

수도권·규제지역에서 받는 주택구입목적 주담대는 2025년 6월 28일부터 최대 6억원으로 제한됐고, 2025년 10월 16일부터 15억원을 초과하는 주택의 한도가 더 낮아졌습니다.

주택가격은 대출 신청일의 금융권 시가 산정방식에 따라 판단합니다. 이 한도는 주택구입목적 주담대에 적용되며 정책대출은 자체 한도, 중도금대출은 별도 규정을 따릅니다. 중도금대출이 제외되더라도 잔금대출로 전환할 때는 주택가격별 한도가 적용될 수 있으므로 분양계약 때부터 잔금계획을 따로 계산해야 합니다.

사례 1. 비규제지역 12억원 아파트

무주택 일반 차주라면 LTV 70% 계산값은 8억4천만원입니다. 그러나 15억원 이하 수도권 주택의 구입자금 총액 한도는 6억원이므로 우선 6억원으로 줄어듭니다. 이후 DSR 한도가 4억8천만원이라면 예상 가능 금액은 4억8천만원 이하입니다.

사례 2. 규제지역 18억원 아파트

무주택 일반 차주에게 LTV 40%를 적용하면 7억2천만원입니다. 하지만 15억원 초과 25억원 이하 주택의 총액 한도는 4억원이므로 최대 4억원으로 제한됩니다. DSR 한도가 3억5천만원이면 실제 예상 한도는 3억5천만원 이하입니다.

사례 3. 생애최초로 10억원 아파트 구입

수도권 생애최초 LTV 70%를 적용하면 7억원이지만 15억원 이하 총액 한도 6억원을 넘을 수 없습니다. DSR 한도가 5억원이면 예상 한도는 5억원 이하입니다. 생애최초라 하더라도 6개월 이내 전입의무와 세대원 전체의 과거 주택보유 이력 등 세부요건을 확인해야 합니다.

‘LTV 70%’나 ‘최대 6억원’은 보장금액이 아니라 각각의 상한이며, 최종 대출은 모든 규제를 적용한 값 중 가장 작게 나옵니다.

계약 전 확인 순서

1. 세대 기준 주택 수와 생애최초 여부를 확인합니다.
2. 아파트 주소의 규제지역 여부를 확인합니다.
3. 금융회사가 인정할 예상 주택가격을 조회합니다.
4. LTV와 주택가격별 총액 한도를 계산합니다.
5. 부부 소득과 기존 부채로 스트레스 DSR을 계산합니다.
6. 전입·기존주택 처분 조건과 잔금 실행 가능일을 확인합니다.

수도권·규제지역에서 주택구입목적 주담대를 받으면 6개월 이내 전입의무가 적용됩니다. 기존 주택 처분조건부 1주택자는 금융회사 약정에 따른 처분조건도 지켜야 합니다. 계약 전 대출 가능 여부뿐 아니라 잔금일과 전입·처분기한까지 함께 확인해야 합니다.

4. 자주 묻는 질문

출처: 금융위원회 주택시장 안정화 대책 FAQ · 금융위원회 가계대출 관리 강화 방안 · 금융위원회 2026년 규제지역 추가 지정 관련 안내 · 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 행정지도 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 규제지역 정보