처음 집 살 때 꼭 알아야 하는 ‘취득세·등록세’ 알아보기

취득세와 등록세, 지금도 둘 다 내나요?

취득세는 주택과 같은 재산을 취득했을 때 취득자가 내는 지방세입니다. 매매로 아파트를 샀다면 보통 잔금을 지급해 사실상 주택을 취득한 날을 기준으로 납세의무가 생깁니다.

등록세는 과거 재산권을 등기·등록할 때 별도로 내던 세금입니다. 2011년 지방세 세목 개편으로 취득과 관련된 등록세가 취득세에 통합됐습니다. 따라서 요즘 주택 매매에서 흔히 말하는 ‘취등록세’는 별도의 취득세와 등록세를 더한다는 뜻보다, 취득 단계에서 내는 지방세를 관행적으로 부르는 표현에 가깝습니다.

소유권이전등기를 한다고 해서 옛 등록세를 한 번 더 내는 것은 아닙니다. 다만 취득세와 등기비용은 서로 다른 항목이므로 모두 자금계획에 넣어야 합니다.

첫 집의 기본 취득세율은 얼마인가요?

개인이 주택을 유상으로 취득하고 일반세율을 적용받는 경우, 취득 당시 가액에 따라 1~3%의 취득세율을 적용합니다. 처음 사는 집이라도 감면 적용 전 세액은 같은 기본세율로 먼저 계산합니다.

6억원 초과 9억원 이하 구간은 단순히 2%를 일괄 적용하지 않습니다. 법정 계산식인 ‘취득 당시 가액 × 2 ÷ 3억원 − 3’에 1%를 곱한 세율을 적용하므로 가격에 따라 세율이 점차 올라갑니다.

예를 들어 일반세율을 적용받는 6억원 주택의 취득세 본세는 600만원입니다. 여기에 지방교육세와 주택 면적·취득 조건에 따른 농어촌특별세가 더해질 수 있으며, 감면 대상이라면 산출한 취득세에서 감면액을 차감합니다.

취득세는 매매가격만 보면 되나요?

개인이 정상적인 유상거래로 집을 사는 경우에는 실제 거래가액이 취득세 계산의 중요한 기준이 됩니다. 다만 신고한 금액이 법령상 인정되는 취득가액인지, 특수관계인 거래나 증여가 섞인 거래인지에 따라 과세표준 판단이 달라질 수 있습니다.

분양주택은 분양대금 외에 발코니 확장비처럼 주택 취득을 위해 사실상 지급한 비용이 과세표준에 포함될 수 있습니다. 반면 모든 옵션과 금융비용이 무조건 포함되는 것은 아니므로 분양계약서·옵션계약서와 납부내역을 관할 지방자치단체에 확인하는 편이 안전합니다.

• 매매계약서의 실제 거래가액
• 분양계약서와 발코니 확장·유상옵션 내역
• 취득일 현재 세대별 주택·분양권·입주권 보유 현황
• 전용면적과 조정대상지역 여부
• 생애최초 등 감면요건과 감면 신청 여부

생애최초 주택이면 최대 200만원을 감면받을 수 있습니다

2026년 9월 시행 법령 기준으로 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득 당시 가액 12억원 이하의 주택을 유상거래로 취득하면 생애최초 취득세 감면을 신청할 수 있습니다. 미성년자는 대상에서 제외됩니다.

일반적인 아파트는 산출된 취득세가 200만원 이하면 전액 면제되고, 200만원을 초과하면 200만원을 공제합니다. 공동명의로 취득하더라도 주택 한 채의 총 감면액은 200만원 한도이며, 사람마다 200만원씩 적용되는 것은 아닙니다.

상속받은 소수 지분을 처분한 경우, 전용면적 20㎡ 이하 주택 한 채를 소유·처분한 경우 등 법에서 정한 예외는 주택 보유 사실이 없는 것으로 볼 수 있습니다. 과거 주택 이력이 조금이라도 있다면 임의로 판단하지 말고 감면 신청 전에 관할 시·군·구 세무부서에 확인하세요.

‘최대 300만원 감면’과 혼동하지 마세요

2026년부터 생애최초 감면액이 확대된 주택 유형이 있지만 모든 첫 집에 적용되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 일부 소형 비아파트와 인구감소지역 주택 등은 최대 300만원을 감면받을 수 있으나, 아파트는 소형 공동주택 확대 대상에서 명시적으로 제외됩니다.

소형 비아파트 확대 대상에는 전용면적과 가격 기준을 충족한 공동주택·도시형생활주택, 일정한 다가구주택이 포함될 수 있습니다. 주택 유형과 소재지에 따라 요건이 세분되므로 감면액만 보고 매수 예산을 확정하면 안 됩니다.

감면받은 뒤 3년 조건도 확인하세요

생애최초 감면을 받은 사람이 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대를 포함해 다른 용도로 사용하면 감면받은 취득세가 추징될 수 있습니다. 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우처럼 법에서 둔 예외도 있습니다.

임차인이 거주 중인 주택을 승계 취득하고 취득일 현재 남은 임대차기간이 1년 이내인 경우에는 법에서 정한 방식에 따라 임대차기간 만료일부터 3년을 계산할 수 있습니다. 기존 임차인이 있는 첫 집이라면 감면 신청과 실제 입주계획을 함께 확인하세요.

감면은 자동 확정으로 끝나는 혜택이 아닙니다. 신고 당시 요건뿐 아니라 감면 후 사용·처분 조건도 지켜야 하며, 추징 사유가 생기면 정해진 기한 안에 신고·납부해야 합니다.

주택 수가 늘면 취득세율이 크게 달라질 수 있습니다

‘처음 내 명의로 사는 집’과 세법상 ‘1세대 1주택’은 항상 같은 뜻이 아닙니다. 취득세 중과 여부를 판단할 때는 세대원이 보유한 주택뿐 아니라 법령에 따라 조합원입주권, 분양권과 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있습니다.

일반적인 주택 유상취득은 1~3% 세율이지만, 조정대상지역의 1세대 2주택 취득이나 비조정대상지역의 1세대 3주택 취득 등은 8% 중과 대상이 될 수 있습니다. 조정대상지역의 3주택 이상, 비조정대상지역의 4주택 이상 또는 법인 취득은 12%가 적용될 수 있습니다.

일시적 2주택과 주택 수 제외 대상 등 예외가 있으므로 매수인 한 사람의 등기만 확인해서는 부족합니다. 계약 전에 배우자와 세대원의 보유 현황, 분양권·입주권, 주거용 오피스텔과 종전 주택 처분기한을 확인하세요.

지방교육세·농어촌특별세와 등기비용도 따로 준비하세요

취득 단계에서 실제 납부하는 금액은 취득세 본세만이 아닐 수 있습니다. 취득세율에 따라 지방교육세가 함께 부과되고, 전용면적 85㎡ 초과 주택 등 일정한 경우에는 농어촌특별세가 발생할 수 있습니다. 감면을 받으면 부가세목도 영향을 받을 수 있어 최종 고지금액으로 확인해야 합니다.

법무사에게 등기를 맡겼더라도 취득세와 공과금은 매수인이 부담하는 항목입니다. 견적서에서 세금, 채권 할인액, 등기수수료와 법무사 보수가 구분돼 있는지 확인하세요.

취득일부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다

유상거래로 주택을 취득했다면 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 잔금을 모두 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 한다면 등기 전에 신고·납부가 필요할 수 있습니다.

실무에서는 소유권이전등기를 접수하려면 취득세 납부 확인이 필요해 잔금일에 함께 처리하는 경우가 많습니다. 직접 신고하려면 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서나 위택스를 이용할 수 있고, 법무사에게 위임했다면 신고 내용과 납부 영수증을 받아두세요.

1. 매매계약서와 부동산거래계약 신고필증을 준비합니다.
2. 세대의 주택 수와 중과·감면 대상 여부를 확인합니다.
3. 취득세 신고서와 필요한 감면 신청서를 제출합니다.
4. 취득세·지방교육세·농어촌특별세 납부서를 확인합니다.
5. 세금을 납부한 뒤 소유권이전등기를 접수합니다.
6. 계약서, 신고서와 납부 영수증을 함께 보관합니다.

계약 전에 확인할 체크리스트

• 본인과 배우자의 과거 주택 보유 이력을 확인했나요?
• 세대원의 주택·분양권·입주권·오피스텔 현황을 확인했나요?
• 취득 당시 가액과 전용면적으로 예상세액을 계산했나요?
• 생애최초 감면 한도와 감면 후 3년 조건을 확인했나요?
• 지방교육세·농어촌특별세가 추가되는지 확인했나요?
• 국민주택채권·등기수수료·법무사 보수를 따로 계산했나요?
• 잔금일에 세금까지 낼 수 있도록 자기자금을 남겼나요?

대출 가능액을 집값에서 뺀 금액만 준비하면 취득세와 등기비용만큼 잔금일 자금이 부족해질 수 있습니다. 계약 전에 세금과 거래비용을 별도 항목으로 계산하세요.

FAQ

출처: 국가법령정보센터, 지방세법 제11조 · 국가법령정보센터, 지방세법 제20조 · 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 제36조의3 · 국가법령정보센터, 취득세·등록세 세목통합 해석 · 찾기쉬운 생활법령정보, 매수인이 부담하는 세금