등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 표제부는 ‘어떤 부동산인지’, 갑구는 ‘누가 소유하는지’, 을구는 ‘어떤 담보·사용 권리가 있는지’를 보여줍니다.
처음 보면 낯선 한자와 숫자가 많지만 읽는 순서는 어렵지 않습니다. 주소와 동·호수를 확인하고, 현재 소유자와 소유권 제한을 살핀 뒤, 근저당권 같은 담보 권리를 확인하면 됩니다. 계약일에 한 번 본 것으로 끝내지 말고 잔금 직전에도 새로 발급해 변동 사항을 확인해야 합니다.
1. 등기부등본은 부동산의 신분증과 권리 이력입니다
우리가 흔히 말하는 등기부등본의 현재 공식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다. 부동산의 표시와 소유권, 소유권 이외의 권리관계를 확인하는 문서이며 대법원 인터넷등기소나 등기소에서 열람·발급할 수 있습니다.
| 구분 | 쉽게 말하면 |
|---|---|
| 표제부 | 주소, 면적, 구조 등 ‘어떤 부동산인지’ 표시하는 부분 |
| 갑구 | 현재 소유자와 소유권 변동·제한을 보여주는 부분 |
| 을구 | 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 보여주는 부분 |
등기사항전부증명서는 말소된 사항을 포함한 전체 이력을 살피는 데 유용합니다. 현재 유효한 내용만 빠르게 보려면 현재유효사항증명서를 이용할 수 있지만, 계약 전에는 과거 권리 변동까지 확인할 수 있는 전부증명서를 함께 보는 편이 이해에 도움이 됩니다.
문서를 받으면 먼저 발급 시각, 부동산 고유번호와 주소를 확인하세요. 예전에 저장한 파일이나 중개인이 보내준 사진만 보면 그 뒤에 새 근저당권이나 가압류가 접수됐는지 알기 어렵습니다.
등기사항증명서는 ‘최신 문서인지’와 ‘계약하려는 바로 그 집의 문서인지’를 확인한 뒤 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 읽는 것이 기본입니다.
2. 표제부·갑구·을구는 이렇게 읽습니다
표제부: 주소·동호수·면적이 계약서와 같은가
표제부에는 소재지, 지번, 건물번호, 건물내역, 구조, 용도와 면적 등이 표시됩니다. 아파트 같은 집합건물은 한 동 전체에 관한 표제부와 각 전유세대에 관한 표제부가 나뉘며, 토지에 대한 권리인 대지권도 함께 확인할 수 있습니다.
계약서에 적힌 도로명주소만 보지 말고 지번, 건물명, 동·호수와 전유부분 면적을 하나씩 대조하세요. 건축물의 실제 용도나 위반건축물 여부는 등기사항증명서만으로 충분하지 않을 수 있으므로 건축물대장도 별도로 확인해야 합니다.
갑구: 현재 소유자와 소유권 제한이 있는가
갑구에서는 소유권 보존·이전 기록과 현재 소유자를 확인합니다. 공동명의라면 각 소유자의 지분도 봐야 합니다. 매도인이나 임대인이 등기된 소유자와 다른 경우에는 대리권과 계약 권한을 추가로 확인해야 합니다.
압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기, 신탁등기 같은 문구가 보이면 거래를 서두르지 마세요. 각 권리는 의미와 해결 절차가 다르기 때문에 말소 조건을 계약서에 명확히 적고, 중개사·법무사 등 전문가에게 현재 효력과 거래 가능 여부를 확인해야 합니다.
을구: 근저당권과 전세권 등 담보·사용 권리가 있는가
을구에는 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 주택 거래에서 자주 보는 근저당권은 채권자, 채무자와 채권최고액을 함께 확인해야 합니다.
채권최고액은 현재 남아 있는 대출잔액과 같은 금액이 아닙니다. 금융회사가 원금과 이자 등 일정 범위의 채권을 담보하기 위해 설정한 최고 한도이므로 실제 잔액은 소유자의 금융회사 확인서류로 따로 확인해야 합니다. 반대로 을구가 비어 있어도 미등기 임차관계나 세금 체납 같은 모든 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
등기사항에 취소선이 그어진 항목은 일반적으로 말소된 이력입니다. 그래도 말소 여부만 보고 넘기지 말고 등기 목적, 접수일자와 등기원인을 함께 살펴 현재 살아 있는 권리가 무엇인지 구분해야 합니다.
갑구에서는 ‘현재 소유자와 소유권 제한’, 을구에서는 ‘근저당권 등 소유권 이외의 권리’를 나누어 확인해야 위험 신호를 놓치지 않습니다.
3. 계약 전에는 아래 순서로 다시 확인하세요
- 물건을 특정합니다. 표제부의 지번, 건물명, 동·호수, 면적과 계약서 내용을 대조합니다.
- 계약 상대방을 확인합니다. 갑구의 현재 소유자와 신분증의 이름을 비교하고 공동소유라면 필요한 소유자 모두의 의사를 확인합니다.
- 소유권 제한을 찾습니다. 압류·가압류·가처분·가등기·신탁등기·경매 관련 기록이 있는지 봅니다.
- 담보 권리를 계산합니다. 을구의 근저당권자와 채권최고액을 확인하고 실제 대출잔액과 말소 계획을 별도 서류로 확인합니다.
- 순위를 살핍니다. 같은 구의 권리는 순위번호, 서로 다른 구의 권리는 접수번호가 기본적인 순위 판단의 출발점입니다. 다만 예외와 선순위 권리가 있을 수 있으므로 복잡한 문서는 전문가에게 확인합니다.
- 특약과 잔금 절차를 연결합니다. 기존 근저당권을 잔금과 동시에 말소할지, 새 권리를 설정하지 않을 의무와 위반 시 조치를 계약서에 구체적으로 적습니다.
- 최신 문서를 반복 확인합니다. 계약 직전, 중도금 지급 전, 잔금 송금 직전에 새 등기사항증명서를 확인합니다.
전세계약이라면 확정일자·전입신고 계획과 선순위 임차보증금, 임대인의 세금 체납 여부도 함께 확인해야 합니다. 매매계약이라면 건축물대장, 토지이용계획, 실거래가와 잔금일의 소유권이전·근저당권 말소 절차를 같이 살피는 것이 좋습니다.
등기 접수와 문서 발급 사이에 시간차가 생길 수 있고, 등기되지 않는 권리도 있습니다. 거래금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 등기사항증명서만 보고 스스로 안전하다고 단정하지 마세요.
계약서에 도장을 찍기 전 한 번, 돈을 보내기 직전 한 번 더 최신 등기사항증명서를 확인하는 습관이 가장 중요한 안전장치입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 인터넷 열람본과 발급본은 무엇이 다른가요?
내용을 확인하는 목적이라면 인터넷등기소 열람으로도 도움이 됩니다. 관공서나 금융회사 등에 공식 서류로 제출해야 한다면 제출처가 요구하는 발급 형태와 유효기간을 확인해 발급본을 준비하세요.
Q2. 을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?
을구에 현재 등기된 근저당권이나 전세권 등이 없다는 의미에 가깝습니다. 미등기 임차관계, 세금 체납, 건축물대장 문제와 계약 이후 새로 접수될 권리까지 없다는 뜻은 아니므로 다른 서류와 최신 등기를 함께 확인해야 합니다.
Q3. 채권최고액이 현재 대출잔액인가요?
아닙니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 최고 한도이고 실제 대출잔액과 다를 수 있습니다. 잔금으로 기존 대출을 상환할 계획이라면 금융회사의 상환예정금액과 말소서류 준비 여부를 별도로 확인하세요.
Q4. 등기상 소유자와 계약 상대방이 다르면 계약해도 되나요?
대리계약일 수 있지만 소유자의 위임 의사와 대리권을 확인하지 않은 채 계약금부터 보내면 위험합니다. 위임장, 인감증명서 등 필요한 서류와 본인 확인 절차를 중개사·법률 전문가와 점검하세요.
Q5. 등기사항증명서는 언제 다시 봐야 하나요?
최소한 계약 직전과 잔금 송금 직전에는 새로 확인하는 것이 좋습니다. 계약과 잔금 사이가 길거나 중도금을 지급한다면 중도금 지급 전에도 확인해 새로운 압류나 근저당권 등이 접수됐는지 살펴보세요.
요약 정리
표제부에서 집을 특정하고, 갑구에서 소유자와 소유권 제한을 확인한 뒤, 을구에서 근저당권 등 담보·사용 권리를 살피면 등기사항증명서의 큰 흐름을 읽을 수 있습니다.
주택 구매자금이나 기존 담보대출까지 함께 준비하고 있다면 최신 등기사항증명서와 소득·부채 정보를 준비해 뱅크몰에서 금융사별 주택담보대출 조건을 비교해 보세요. 다만 등기의 법적 효력이나 말소 방법처럼 권리관계 판단이 필요한 부분은 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.
출처: 국가법령정보센터, 부동산등기규칙 제13조·제14조 · 국가법령정보센터, 부동산등기법 제4조 · 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기의 이해 · 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기사항증명서 발급 · 찾기쉬운 생활법령정보, 등기할 수 있는 권리 (확인일: 2026.09.16)