첫 집을 살 때는 어려운 용어를 많이 외우는 것보다, 각 용어가 가격·계약·대출·등기 중 어디에서 쓰이는지 이해하는 것이 중요합니다.
같은 집을 두고도 실거래가와 시세, 공시가격은 서로 다르고, 계약금과 중도금·잔금은 책임의 무게가 다릅니다. 집을 알아보는 순간부터 잔금을 치르고 등기를 마칠 때까지 자주 만나는 20개 용어를 순서대로 정리해 보겠습니다.
1. 집값과 크기를 볼 때 쓰는 용어
1) 실거래가
실제로 체결된 매매계약의 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지·면적·층·계약시기별 거래가격을 확인할 수 있습니다. 같은 단지라도 층과 향, 내부 상태에 따라 가격이 다를 수 있으므로 한 건만 보지 말고 최근 거래 흐름을 함께 보세요.
2) 시세
현재 시장에서 거래될 것으로 예상되는 가격 수준입니다. 매물 호가, 최근 실거래, 금융기관이 참고하는 가격정보 등이 서로 다를 수 있습니다. 대출 상담에서 말하는 ‘시세’는 금융사가 인정하는 가격정보를 가리키는 경우가 많습니다.
3) 공시가격
정부가 매년 공시하는 주택가격으로, 세금과 건강보험료 등 여러 행정 기준에 활용됩니다. 지금 당장 사고팔 수 있는 시장가격과는 목적이 다르므로 공시가격만 보고 매매가를 판단하면 안 됩니다.
| 가격 용어 | 주로 확인하는 목적 |
|---|---|
| 실거래가 | 최근 실제 거래 수준 확인 |
| 시세 | 현재 시장가격·담보평가 참고 |
| 공시가격 | 세금·행정 기준 확인 |
4) 전용면적
현관 안에서 한 세대가 독립적으로 사용하는 면적입니다. 방, 거실, 주방, 욕실 등이 포함되고 공용 복도나 계단은 빠집니다. 흔히 말하는 전용 59㎡, 84㎡가 이 면적입니다.
5) 공급면적
전용면적에 주거공용면적을 더한 면적입니다. 아파트의 복도, 계단, 엘리베이터 홀처럼 입주민이 함께 쓰는 공간의 지분이 포함됩니다. 같은 전용면적이라도 설계에 따라 공급면적이 다를 수 있습니다.
6) 대지지분
아파트 전체 토지 가운데 해당 세대가 가진 몫입니다. 눈에 보이는 집 크기와 달리 등기부에 표시되는 토지 권리입니다. 재건축·재개발 사업성과 자산가치를 살필 때 자주 확인하지만, 대지지분 하나만으로 사업성을 단정할 수는 없습니다.
집값을 비교할 때는 실거래가·시세·공시가격의 용도를 구분하고, 집 크기는 전용면적을 같은 기준으로 맞춰 봐야 합니다.
2. 등기부에서 확인하는 권리 용어
7) 등기사항전부증명서
부동산의 표시, 소유자와 담보권 등 주요 권리관계를 기록한 공적 문서입니다. 예전 표현인 ‘등기부등본’으로도 많이 부릅니다. 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 직전에 새 권리가 생기지 않았는지 반복해서 확인하는 것이 안전합니다.
8) 갑구
소유권과 관련된 내용이 기록되는 부분입니다. 현재 소유자, 소유권 이전 이력, 압류·가압류·가처분 등을 확인합니다. 매도인이 실제 소유자인지, 처분을 막을 수 있는 권리가 잡혀 있지 않은지 살펴보세요.
9) 을구
소유권 이외의 권리가 기록되는 부분입니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등이 대표적입니다. 매도인의 담보대출이 있다면 잔금일에 어떤 권리를 말소할지 계약서와 법무사를 통해 확인해야 합니다.
10) 근저당권
금융사가 주택담보대출 등 채권을 확보하기 위해 부동산에 설정하는 담보권입니다. 채무를 갚지 못하면 금융사가 담보주택에서 우선 변제받을 수 있는 근거가 됩니다. 매수할 집에 기존 근저당권이 있다면 잔금과 동시에 말소할 방법을 정해야 합니다.
11) 채권최고액
근저당권이 담보하는 채권의 최대 범위입니다. 실제 대출잔액과 같은 금액이 아니며, 이자와 지연손해금 등을 고려해 대출원금보다 크게 설정되는 경우가 많습니다. 정확한 상환액은 등기부의 채권최고액만 보고 판단하지 말고 해당 금융사의 상환확인 자료로 확인해야 합니다.
등기부는 계약할 때 한 번만 보는 서류가 아니라, 권리관계가 달라질 수 있는 잔금 직전까지 다시 확인해야 하는 서류입니다.
3. 매매계약과 돈을 지급할 때 쓰는 용어
12) 계약금
매매계약을 체결하면서 먼저 지급하는 금액입니다. 단순 예약금처럼 가볍게 생각하면 안 됩니다. 계약을 해제할 때 계약금의 법적 성격과 상대방의 이행 착수 여부에 따라 책임이 달라질 수 있으므로 송금 전 계약 내용과 특약을 확인하세요.
13) 중도금
계약금과 잔금 사이에 지급하는 금액입니다. 중도금 지급은 계약 이행이 본격적으로 진행됐다는 의미가 될 수 있어, 지급 뒤에는 단순 변심으로 계약을 정리하기가 더 어려워질 수 있습니다.
14) 잔금
전체 매매대금에서 계약금과 중도금을 뺀 마지막 금액입니다. 보통 잔금 지급일에 주택 인도, 소유권이전등기와 대출 실행이 함께 진행됩니다. 취득세와 등기비용은 잔금 외 별도 자금으로 준비해야 합니다.
15) 특약
표준적인 계약 내용 외에 매도인과 매수인이 추가로 정한 약속입니다. 기존 근저당권 말소, 하자 처리, 잔금일 변경, 대출 불승인 시 처리처럼 해당 거래에 필요한 내용을 구체적으로 적습니다. 다만 모든 특약이 언제나 그대로 효력을 갖는 것은 아니므로 중요한 내용은 중개사나 법률전문가와 확인하세요.
16) 부동산거래신고
부동산 매매계약을 체결하면 실제 거래가격 등 법에서 정한 내용을 신고관청에 알리는 절차입니다. 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하며, 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 거래는 중개사가 신고합니다.
계약금·중도금·잔금은 단순한 분할 납부가 아니라 계약의 진행 단계이므로, 각 지급일 전에 등기부와 특약 이행 여부를 다시 확인해야 합니다.
4. 대출·세금·등기에서 만나는 용어
17) LTV
주택담보인정비율로, 금융사가 인정한 담보가치 대비 대출금의 비율입니다. 예를 들어 인정 담보가액이 5억 원이고 적용 LTV가 60%라면 담보 기준 계산액은 3억 원입니다. 실제 한도는 DSR, 선순위채권과 상품한도를 함께 적용해 더 작아질 수 있습니다.
18) DSR
총부채원리금상환비율로, 연소득에서 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 주담대뿐 아니라 신용대출 등 기존 부채도 함께 반영되므로 집값에 비해 담보 여유가 충분해도 DSR 때문에 한도가 줄 수 있습니다.
19) 취득세
주택을 취득한 사람이 지방자치단체에 내는 세금입니다. 주택가격, 보유 주택 수, 취득 형태와 지역 등에 따라 세율과 부가세목이 달라질 수 있습니다. 첫 집이라고 모두 같은 감면을 받는 것은 아니므로 계약 전에 예상 세액과 감면요건을 확인하세요.
20) 소유권이전등기
부동산의 소유자가 매도인에서 매수인으로 바뀌었다는 사실을 등기부에 기록하는 절차입니다. 매매처럼 당사자가 서로 대가를 부담하는 계약은 원칙적으로 잔금 지급 등 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다.
대출을 이용하면 잔금일에 소유권이전등기와 금융사의 근저당권 설정이 함께 진행되는 경우가 많습니다. 매도인의 기존 근저당권 말소까지 포함해 송금과 등기 접수 순서를 법무사·금융사와 미리 맞춰야 합니다.
대출 가능 금액은 LTV와 DSR 중 하나만으로 정해지지 않으며, 취득세와 등기비용은 대출 잔금과 별도로 준비해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 실거래가와 매물 호가 중 무엇을 기준으로 봐야 하나요?
실거래가는 실제 계약된 가격이고 호가는 매도인이 원하는 가격입니다. 최근 실거래 흐름을 기본으로 보되, 같은 면적의 층·향·수리 상태와 현재 매물 경쟁까지 함께 비교하세요.
Q2. 전용 84㎡는 왜 흔히 34평이라고 하나요?
84㎡를 평으로 단순 환산하면 약 25평이지만, 아파트에서 흔히 말하는 평형은 전용면적에 주거공용면적을 더한 공급면적을 기준으로 부르는 경우가 많기 때문입니다. 단지를 비교할 때는 평형 이름보다 전용면적을 확인하는 편이 정확합니다.
Q3. 등기부에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당권이 있다는 이유만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 실제 상환액과 잔금일 말소방법을 확인하고, 잔금 지급과 말소·소유권이전이 안전하게 연결되도록 특약과 법무 절차를 준비해야 합니다.
Q4. LTV가 70%라면 집값의 70%를 무조건 빌릴 수 있나요?
아닙니다. LTV는 담보 기준의 상한을 계산하는 한 요소입니다. DSR, 인정소득, 기존 부채, 선순위채권, 임차보증금, 상품 최대한도와 금융사 심사를 함께 통과해야 실제 한도가 정해집니다.
Q5. 취득세와 등기비용도 주담대로 낼 수 있나요?
구입자금 주담대의 실제 실행액은 담보·DSR·상품 기준과 매매 잔금을 바탕으로 정해집니다. 취득세, 채권, 등기·법무 비용 등 부대비용은 대출한도와 별도로 자기자금을 준비하는 것이 안전합니다.
요약 정리
첫 집 구매 용어는 외우기보다 계약 과정에서 어떤 서류와 금액을 확인하는 말인지 연결해 이해하면 훨씬 쉽습니다.
마음에 드는 집을 찾았다면 실거래가와 면적, 등기부 권리관계를 먼저 확인하고 계약 일정과 자기자금을 정리하세요. 대출이 필요하다면 주택 주소, 매매가격, 소득과 기존 부채를 준비해 뱅크몰에서 금융사별 예상한도와 금리를 비교해 볼 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터, 주택법 제2조 · 금융위원회, DSR 정의 및 가계부채 점검회의 자료 · 금융위원회, LTV·DSR 설명 · 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 · 국가법령정보센터, 부동산등기 특별조치법 제2조 · 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 취득과 세금·등기 (확인일: 2026.09.16)