DSR은 새로 받을 주택담보대출만 계산하지 않습니다. 이미 보유한 신용대출·카드론·자동차 할부 등 가계대출의 연간 원리금을 먼저 합산합니다.
따라서 연소득과 집값이 같아도 신용대출이 있는 사람은 주담대에 쓸 수 있는 상환 여력이 줄어듭니다. ‘연소득으로 전체 상환한도 계산 → 기존 대출 몫 차감 → 남은 금액을 주담대 원금으로 환산’ 순서로 보면 이해하기 쉽습니다.
1. DSR은 연소득 대비 1년치 원리금 비율입니다
DSR은 ‘총부채원리금상환비율’을 뜻합니다. 쉽게 말해 1년 동안 버는 소득 가운데 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율입니다.
차주단위 DSR 규제는 일반적으로 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 적용됩니다. 대표적인 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%지만, 총대출액이 기준 이하라도 금융회사는 자체 심사에서 소득과 부채를 확인할 수 있습니다.
| 인정 연소득 | 연간 원리금 한도 |
|---|---|
| 4,000만원 | 1,600만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 |
| 1억원 | 4,000만원 |
여기서 2,400만원은 빌릴 수 있는 원금이 아닙니다. 연소득 6,000만원인 사람이 은행권 DSR 40%를 적용받을 때 1년 동안 갚을 수 있다고 보는 모든 대출의 원금과 이자 합계입니다.
DSR 40%는 연봉의 40%를 대출받는다는 뜻이 아니라, 모든 대출의 1년치 원금과 이자를 연소득의 40% 안에 맞춘다는 뜻입니다. 같은 원금이라도 금리, 만기와 상환방식이 달라지면 DSR도 달라집니다.
2. 신용대출을 먼저 빼고 남은 여력으로 주담대를 계산합니다
신용대출이 있으면 주담대 원금을 단순히 그 잔액만큼 빼는 것이 아닙니다. 금융회사가 신용대출의 연간 원금과 이자를 계산해 전체 DSR 한도에서 먼저 차감합니다.
만기일시상환 신용대출은 DSR 계산 때 실제 계약 만기와 다른 산정만기를 적용할 수 있습니다. 대표적으로 신용대출 원금은 5년에 나눠 갚는 것으로 계산하고 여기에 1년치 이자를 더하는 방식이 활용됩니다.
연소득 6,000만원, 신용대출 5,000만원 예시
| 계산 단계 | 예시 금액 |
|---|---|
| 전체 연간 한도 | 2,400만원 |
| 신용대출 원금 | 연 1,000만원 |
| 신용대출 이자 | 연 250만원 |
| 주담대에 남는 여력 | 연 1,150만원 |
위 예시는 신용대출 5,000만원을 5년 산정만기, 금리 연 5%로 단순 계산한 값입니다. 전체 연간 한도 2,400만원에서 신용대출의 연간 원리금 1,250만원을 빼면 주담대에 사용할 수 있는 연간 원리금 여력은 1,150만원이 됩니다.
주담대가 30년 원리금균등이고 DSR 심사금리를 연 7%로 가정하면, 연 2,400만원을 모두 쓸 때의 원금은 약 3억원입니다. 신용대출을 반영해 연 1,150만원만 남으면 약 1억4,400만원으로 줄어듭니다.
신용대출 5,000만원이 있다고 주담대 한도가 5,000만원만 줄어드는 것은 아닙니다. 짧은 산정만기로 잡힌 신용대출의 연간 원금 부담이 크게 계산되면 주담대 한도 감소폭은 신용대출 잔액보다 커질 수 있습니다.
실제 계산에서는 신용대출의 분할상환 여부, 잔여기간, 금리와 금융회사 산정기준이 반영됩니다. 마이너스통장은 현재 사용액만이 아니라 약정한도나 금융회사가 인정하는 잔액을 기준으로 볼 수 있으므로 한도대출 내역도 빠뜨리지 않아야 합니다.
3. 스트레스 금리·LTV·상품한도까지 적용해야 실제 한도가 됩니다
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 반영해 DSR 계산용 금리를 더 높게 잡는 제도입니다. 실제 대출이자에 스트레스 금리를 더해 내는 것은 아니지만, 심사상 원리금이 커져 대출 가능 원금은 줄어들 수 있습니다.
| 주담대 지역 | 변동형 기준 가산 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 | 3.0%p |
| 지방 비규제지역 | 0.75%p |
2026년 12월 31일까지 지방 비규제지역 주담대에는 2단계 수준이 유지됩니다. 주담대가 혼합형이나 주기형이면 고정기간과 금리변동 주기에 따라 적용률이 달라질 수 있습니다.
신용대출은 전체 신용대출 잔액이 1억원을 초과할 때 스트레스 금리를 추가로 적용합니다. 하지만 1억원 이하 신용대출이 DSR 계산에서 빠진다는 뜻은 아닙니다. 차주단위 DSR 심사를 받는다면 기존 신용대출의 원리금은 일반 DSR 부채에 포함됩니다.
- 인정소득: 세전 급여뿐 아니라 금융회사가 인정하는 증빙·인정소득을 확인합니다.
- 기존 대출: 신용대출, 한도대출, 카드론, 자동차 할부 등 연간 원리금을 정리합니다.
- 주담대 조건: 실제 금리, 스트레스 금리, 만기와 원리금균등·원금균등 등 상환방식을 입력합니다.
- 담보 규제: DSR 한도와 별도로 LTV, 지역 규제, 주택가격별 한도와 선순위 채권을 확인합니다.
- 최종 심사: 신용점수, 소득 안정성, 금융회사 총량과 상품 취급기준을 함께 비교합니다.
실제 실행한도는 DSR 계산값만으로 정하지 않고 LTV 한도, 지역·주택가격별 규제와 금융회사 상품한도 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다. 계산기로 나온 DSR 한도가 곧 승인금액은 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q1. DSR 40%면 월급의 40%까지 매달 갚을 수 있다는 뜻인가요?
계산 기준은 월급이 아니라 연간 인정소득과 모든 대출의 연간 원리금입니다. 연소득에 40%를 곱해 연간 상환한도를 구한 뒤 12로 나누면 월평균 부담을 가늠할 수 있습니다.
Q2. 신용대출이 1억원 이하이면 주담대 DSR에 영향이 없나요?
영향이 있습니다. 신용대출 잔액 1억원 초과 기준은 신용대출에 스트레스 금리를 추가하는 조건입니다. 차주단위 DSR 심사에서는 1억원 이하의 기존 신용대출도 연간 원리금에 포함될 수 있습니다.
Q3. 신용대출을 갚으면 주담대 한도가 바로 늘어나나요?
신용대출의 연간 원리금 부담이 사라지면 주담대에 쓸 DSR 여력이 커질 수 있습니다. 다만 상환 정보가 신용정보에 반영되는 시점과 한도대출 해지 여부를 금융회사에 확인해야 합니다.
Q4. 스트레스 금리 3%p가 실제 주담대 금리에 붙나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 한도 심사에만 쓰는 계산용 금리입니다. 실제 이자는 약정금리로 계산되지만, 심사 원리금이 커지는 효과 때문에 대출한도가 줄 수 있습니다.
Q5. DSR 계산에서 제외되는 대출도 있나요?
전세자금대출, 중도금·이주비대출, 일부 정책서민금융과 예·적금담보대출 등은 상품과 상황에 따라 차주단위 DSR에서 제외되거나 별도 방식으로 계산될 수 있습니다. 제외 여부와 다른 대출 심사 때 부채로 보는지는 상품별로 다시 확인해야 합니다.
요약 정리
신용대출과 주담대는 각각 따로 한도를 받는 것이 아니라 하나의 DSR 상환한도를 나눠 씁니다.
연소득으로 전체 연간 원리금 한도를 구한 뒤 기존 신용대출의 DSR 부담을 빼고, 남은 여력을 주담대 금리·만기로 환산하세요. 마지막에는 LTV와 지역 규제까지 함께 적용해야 합니다. 뱅크몰에서 금융회사별 주택담보대출 조건을 비교하면 같은 소득에서도 달라지는 실제 심사금리와 예상 한도를 확인하는 데 도움이 됩니다.
출처: 금융위원회, DSR 도입 및 산정방식 안내 · 금융위원회, DSR 산정만기 현실화 안내 · 금융위원회 금융규제·법령해석포털, 스트레스 DSR 행정지도 · 금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 · 연합뉴스, 지방 주담대 스트레스 DSR 적용 보도 · 뉴시스, 2026년 하반기 스트레스 DSR 보도 (확인일: 2026.09.16)