전세 계약 전, 반드시 확인해야 할 6가지 체크리스트

1. 가격과 주택 상태부터 확인하세요

체크 1. 매매시세와 전세가율

첫 번째로 볼 것은 집주인이 제시한 전세보증금이 아니라 실제 집값입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 인근 유사 주택의 최근 거래를 확인하고, 매물 호가보다 보수적인 가격을 기준으로 잡으세요.

전세보증금과 선순위 대출을 더한 금액이 집값에 가까울수록 위험이 커집니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 매각될 수 있고 세금, 선순위 담보권 등이 먼저 변제되기 때문입니다.

특히 최근 거래가 드문 신축 빌라나 다세대주택은 시세를 판단하기 어렵습니다. 중개사가 제시한 감정가 하나만 믿지 말고 인근 실거래, 공시가격, 보증기관이 인정하는 주택가격을 함께 비교해야 합니다.

체크 2. 등기부등본과 건축물대장

등기부등본은 중개사가 출력해 준 서류만 받지 말고 계약 직전에 인터넷등기소에서 직접 다시 발급하는 편이 안전합니다. 표제부에서 계약할 집의 주소와 건물 정보를, 갑구에서 실제 소유자와 압류·가압류·가등기 여부를, 을구에서 근저당권과 전세권을 확인하세요.

근저당권은 실제 대출잔액보다 큰 ‘채권최고액’으로 등기되는 경우가 많습니다. 계약 전 금융회사 상환 확인서나 말소 조건을 확인하고, 잔금으로 기존 대출을 갚는다면 언제 어떤 방식으로 말소할지 특약에 적어야 합니다.

건축물대장에서는 주택의 용도, 동·호수, 면적과 위반건축물 표시를 확인합니다. 등기부 주소와 건축물대장, 현관 표시가 서로 다르거나 불법 증축·용도변경이 의심되면 전세대출과 반환보증 가입이 제한될 수 있습니다.

신탁등기가 있다면 일반 소유자 계약과 다릅니다. 등기부만 보지 말고 신탁원부에서 임대 권한과 보증금 수령 권한을 확인하고, 수탁자 동의 없이 위탁자와만 계약하지 않도록 주의해야 합니다.

보수적으로 본 집값에서 선순위 권리를 빼고도 내 보증금을 돌려받을 여유가 있는 집인지 확인해야 합니다.

2. 임대인과 거래 경로가 모두 일치하는지 확인하세요

체크 3. 임대인 신분과 세금 체납 여부

계약 현장에 나온 사람의 신분증, 임대차계약서의 임대인, 등기부상 소유자가 같은지 대조하세요. 공동명의 주택이라면 공동소유자 전원의 계약 의사와 서명 또는 적법한 위임이 필요합니다.

신분증의 사진과 인적사항을 확인하고, 필요하면 주민등록증 진위확인 서비스를 이용할 수 있습니다. 임대인이 법인이라면 법인등기사항증명서, 대표자 자격과 계약 담당자의 위임 범위도 살펴야 합니다.

국세·지방세 체납은 압류 전에는 등기부에 나타나지 않을 수 있습니다. 계약 전 임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제출을 요청하고, 계약 후에는 법에서 정한 요건과 기간 안에 미납 국세 열람 제도를 이용할 수 있는지도 확인하세요.

보증금 미반환 이력이 걱정된다면 HUG 안심전세포털의 상습 채무불이행 임대인 공개 정보도 함께 확인할 수 있습니다. 이름이 없다는 사실만으로 안전을 보장하는 것은 아니므로 다른 서류와 함께 판단해야 합니다.

체크 4. 중개사·대리인·입금계좌

중개업소가 정상 등록되어 있는지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 받으세요. 공제증서는 중개사고가 발생했을 때 보상 절차에 필요한 자료이지 보증금 전액을 자동으로 보장하는 보험은 아닙니다.

대리인이 계약한다면 위임장, 임대인의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 대리인 신분증을 확인해야 합니다. 위임장에는 해당 주택, 보증금·임대료, 계약 권한과 보증금 수령 권한이 구체적으로 적혀 있어야 합니다.

서류를 확인한 뒤에도 등기부상 소유자에게 직접 전화해 계약 내용과 대리 권한을 확인하세요. 계약금과 잔금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 보내고, 다른 계좌를 써야 한다면 임대인의 요청과 수령 권한을 계약서에 명확히 남겨야 합니다.

등기부의 소유자, 계약서의 임대인, 확인한 신분증과 보증금을 받는 계좌 명의가 서로 연결되어야 합니다.

3. 반환보증과 특약으로 마지막 위험을 막으세요

체크 5. 반환보증과 전세대출 가능성

전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 약정 범위 안에서 반환을 책임지는 제도입니다. HUG·HF·SGI는 가입 대상, 인정 주택가격, 보증금 한도와 심사 기준이 다르므로 계약 전에 이용할 기관의 조건을 확인하세요.

‘보증보험 가능 매물’이라는 말만 믿고 계약해서는 안 됩니다. 주소, 보증금, 선순위채권, 위반건축물 여부와 계약 형태를 바탕으로 보증기관이나 취급 금융회사에 사전 확인해야 합니다.

전세대출이 필요한 경우에는 대출 가능 여부도 별도로 점검하세요. 주택 자체는 문제가 없어도 소득·신용·기존 부채, 임대인 형태나 목적물 조건 때문에 대출이 거절되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.

체크 6. 특약과 잔금 일정

특약은 ‘협조한다’는 약속으로 끝내지 말고 지키지 않았을 때 계약을 해제하고 지급한 돈을 돌려받을 수 있는지까지 적어야 합니다. 계약 상황에 따라 다음 내용을 검토할 수 있습니다.

• 임차인의 책임 없는 사유로 전세대출 또는 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 지급금을 반환한다.
• 임대인은 계약일부터 잔금일 다음 날까지 근저당권·전세권·압류 등 임차인의 순위를 낮추는 권리를 새로 설정하지 않는다.
• 기존 근저당권을 잔금으로 상환하는 경우 상환 금액, 지급 방식과 말소 기한을 정한다.
• 임대인은 반환보증 가입과 전세대출 심사에 필요한 서류 제출에 협조한다.
• 계약 전 고지하지 않은 위반건축물, 선순위 임차보증금이나 체납 사실이 확인되면 계약 해제와 반환 조건을 적용한다.

계약 당일에 확인했더라도 잔금 직전 등기부를 다시 발급하세요. 계약과 잔금 사이에 새로운 근저당권이나 압류가 생길 수 있기 때문입니다. 잔금 지급, 주택 인도, 전입신고와 확정일자 신청도 가능한 한 같은 날 이어서 처리하는 것이 좋습니다.

좋은 특약은 단순한 약속이 아니라 위험이 생겼을 때 계약 해제와 지급금 반환까지 실행할 수 있게 적은 문장입니다.

자주 묻는 질문

출처: HUG 전세사기예방센터, 매매가격과 전세가격 확인 · HUG 전세사기예방센터, 임대인 확인 · HUG 전세사기예방센터, 대리인 확인 · 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 · 국세청, 임대인 미납국세 열람 안내