Q. 아파트 증여받으면 바로 주택수 포함돼서 대출 영향 있나요?

1. 증여계약만 쓴 것과 내 명의로 등기한 것은 다릅니다

증여는 대가 없이 재산을 넘겨받는 계약입니다. 민법 제186조에 따라 증여처럼 계약으로 부동산 소유권을 이전할 때는 등기를 해야 소유권 이전의 효력이 생깁니다.

증여세 신고가 끝날 때까지 대출의 주택 수 반영이 미뤄진다고 생각하면 안 됩니다. 세금의 취득 시점과 대출의 보유 판단 기준은 구분해서 확인해야 하며, 등기 예정 상태를 포함해 심사하거나 실행 전 다시 확인하는지도 진행 금융사에 물어보세요.

2. 대가 없이 받은 집도 보유 주택이며, 합산 범위를 확인해야 합니다

본인에게 주택이 없던 상태에서 아파트 한 채를 온전히 증여받으면 보유 상태는 0채에서 1채로 바뀝니다. 이미 한 채가 있다면 2채가 되는 구조입니다. 아래는 주택 수 제외 사유가 없고, 같은 산정 범위에서 비교하는 단순 예시입니다.

내 명의 주택만 보는 상품인지, 배우자나 세대원의 주택까지 보는 상품인지에 따라 결과가 달라집니다. 보금자리론은 채무자와 배우자의 주택을 함께 확인합니다. 세대 분리만으로 배우자의 주택이 자동 제외된다고 보지 말고, 세금이나 청약에서 적용받은 예외를 대출에도 그대로 적용하지 마세요.

3. 새 대출은 금액이 줄기 전에 자격부터 달라질 수 있습니다

생애최초 보금자리론은 신청일 현재 부부 모두 무주택이고 해당 주택이 생애최초 취득이어야 합니다. 먼저 증여로 아파트를 보유하게 됐다면 이후 집을 살 때 이 요건을 그대로 충족한다고 볼 수 없습니다. 일반 보금자리론도 보유주택과 자금 용도 요건을 따로 심사합니다.

수도권·규제지역에 주택을 2채 이상 보유한 차주는 해당 주택을 담보로 한 생활안정자금 주담대가 제한됩니다. 이 제한의 주택 수는 수도권·규제지역 내 보유 수 기준이므로, 전국에 2채가 있다는 이유만으로 같은 결과를 적용하면 안 됩니다. 해당 지역 1주택자의 생활자금 한도도 최대 1억 원 제한이 있으며, 실제 한도는 소득·부채·담보 심사에 따라 더 낮을 수 있습니다.

4. 기존 생활자금 대출이 있다면 증여 전에 약정을 먼저 보세요

이미 받은 모든 대출이 증여 때문에 자동 회수되는 것은 아닙니다. 그러나 생활안정자금 주담대의 추가 약정에 주택 취득 제한이 있다면 다릅니다. 신한은행이 공개한 추가약정서 예시에는 추가 취득에 증여도 포함돼 있어, “매매가 아니니 괜찮다”는 판단은 위험합니다.

기존 대출을 유지하려면 내가 서명한 약정의 취득 제한·적용 대상·예외와 처리 방법을 기존 금융사에 확인해야 합니다. 약정 위반 시 조기 상환 요구나 약정위반 정보 등록으로 이어질 수 있습니다. 증여받는 집에 부모님의 대출이 남아 있다면, 그 채무를 함께 넘겨받는 절차도 별도로 확인해야 하며 명의 변경만으로 대출이 자동 이전되는 것은 아닙니다.

5. 등기 전에 기존 대출 유지와 새 한도를 함께 확인하세요

증여로 집이 생겨도 현금 소득이 늘어나는 것은 아닙니다. 추가로 돈을 빌릴 때는 담보로 인정되는 금액과 소득 대비 상환 부담을 함께 심사하므로, 증여받은 집값만으로 필요한 자금을 모두 마련할 수 있다고 판단하지 마세요.

대출을 조회한 뒤 증여가 진행됐다면 실행 전에 변경 사실을 알려야 합니다. 증여 전 조회한 한도에 의존해 새 매매계약이나 자금 계획을 확정하지 말고, 변경된 조건에서도 승인과 실행이 가능한지 다시 확인하세요.