주택 구매 체크리스트, 이것만 보면 끝!

먼저 전체 구매 순서를 확인하세요

가장 위험한 순서는 계약부터 하고 대출과 권리관계를 나중에 확인하는 것입니다. 계약금을 보내기 전에 최소한의 예산·등기·대출 확인을 끝내세요.

1단계: 살 수 있는 집값의 상한부터 정하세요

보유 현금에 예상 대출액을 더한 금액이 곧 매수 가능한 집값은 아닙니다. 취득세, 중개보수, 소유권이전등기, 국민주택채권, 대출 부대비용, 이사·수리비를 제외하고도 비상자금을 남겨야 합니다.

대출은 LTV만으로 정해지지 않습니다. DSR, 소득·부채, 주택가격과 지역, 금융사의 담보평가 및 심사를 함께 적용합니다. 신용대출을 계약금에 보태려 한다면 이후 주택담보대출 한도가 줄 수 있으므로 대출 순서도 먼저 상담하세요.

2단계: 실거래가와 생활권을 함께 비교하세요

호가는 집주인이 원하는 가격이고, 실거래가는 실제 계약이 신고된 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·동네의 최근 거래를 확인하되 층, 면적, 방향, 내부 상태와 계약 시점의 차이까지 봐야 합니다.

가격만 맞아도 생활이 불편하면 다시 이사할 가능성이 커집니다. 평일 출퇴근 시간과 밤, 주말에 각각 방문해 교통·소음·주차·상권·학교·병원·경사와 침수 흔적을 확인하세요.

• 같은 면적의 최근 실거래가와 현재 매물 수
• 출퇴근 시간과 대중교통 막차·배차간격
• 학교 배정, 보육시설, 병원과 생활 편의시설
• 정비사업·도로·철도 등 개발계획의 확정 단계
• 주차대수, 관리비, 장기수선충당금과 주요 공사 계획

개발계획은 발표·검토·예산·착공 단계가 다릅니다. 중개 설명이나 홍보자료만 믿지 말고 담당 기관의 고시·공고와 사업 진행 단계를 확인하세요.

3단계: 등기사항증명서에서 소유자와 권리를 확인하세요

등기사항증명서는 표제부, 갑구, 을구로 나누어 봅니다. 표제부에서는 주택의 표시를, 갑구에서는 소유권과 압류·가압류·가처분 등을, 을구에서는 근저당권·전세권 같은 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다.

계약 상대방의 신분증과 등기상 소유자가 일치하는지 확인하세요. 대리인이 계약한다면 소유자의 인감증명서, 위임장과 대리인의 신분증을 확인하고 소유자에게 계약 내용과 권한을 직접 재확인하는 것이 좋습니다.

근저당권이 있다고 무조건 거래할 수 없는 것은 아니지만, 잔금과 동시에 기존 대출을 상환하고 말소하는 절차를 계약서에 구체적으로 정해야 합니다. 계약 직전뿐 아니라 중도금 지급 전과 잔금 당일에도 최신 등기를 다시 열람하세요.

4단계: 건축물대장과 실제 집이 같은지 확인하세요

등기만으로 건축물의 용도와 위반건축물 여부를 모두 알 수 없습니다. 정부24 등에서 건축물대장을 확인해 주소, 면적, 용도, 구조, 사용승인일과 위반건축물 표시를 실제 현황과 대조하세요.

빌라·다가구·단독주택은 토지대장, 지적도와 토지이용계획확인서도 함께 보는 것이 좋습니다. 대지권, 도로 접면, 용도지역·지구와 재건축·개발 제한 등이 이용과 담보평가에 영향을 줄 수 있습니다.

• 등기와 건축물대장의 주소·면적·용도가 일치하는지
• 베란다 확장, 옥탑·창고 등 무단 증축 흔적이 있는지
• 아파트라면 대지권이 등기돼 있는지
• 빌라라면 전유부분과 공용부분의 경계가 명확한지
• 단독주택이라면 경계·진입로와 토지 권리가 분명한지

5단계: 현장에서는 하자와 비용을 숫자로 확인하세요

낮에 한 번 보고 결정하지 말고 가능하면 다른 시간대에 다시 방문하세요. 채광과 조망은 시간에 따라 달라지고, 층간·도로·상가 소음은 저녁이나 주말에 더 잘 들릴 수 있습니다.

수리가 필요하면 ‘나중에 고치면 된다’고 넘기지 말고 견적을 받아 매수가격에 반영하세요. 매도인이 수리하거나 남겨둘 시설물이 있다면 대상, 완료기한과 미이행 시 처리방법을 특약에 적습니다.

6단계: 계약서는 돈과 책임의 기준을 구체적으로 적으세요

계약서에는 목적물, 매매대금, 계약금·중도금·잔금의 금액과 날짜, 소유권이전, 인도일과 계약 해제 조건을 명확히 적어야 합니다. 계좌명의는 소유자와 일치하는지 확인하고, 다른 사람 계좌로 보내야 한다면 사유와 수령 권한을 서면으로 확인하세요.

상황에 맞게 협의할 특약

• 잔금일까지 현재 권리관계를 유지하고 새 담보·압류를 만들지 않는다는 내용
• 기존 근저당권을 잔금과 동시에 상환·말소하는 방법
• 임차인이 있다면 보증금 반환, 퇴거와 인도 책임
• 발견된 누수·설비 하자의 수리 주체와 완료기한
• 붙박이장·에어컨 등 포함 시설물과 철거할 물품
• 대출 불가 시 계약 처리에 합의했다면 대상·기한·증빙을 구체화한 내용

대출이 예상보다 적게 나온다는 이유만으로 계약이 자동 해제되거나 계약금이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 대출 관련 특약이 필요하다면 ‘어떤 사유, 어느 금액, 어느 금융사의 심사, 언제까지 확인할지’를 당사자와 중개사가 이해할 수 있게 작성하세요.

계약 후 30일 이내 거래신고를 확인하세요

부동산 매매계약을 체결하면 실제 계약일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 신고해야 합니다. 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 중개거래라면 해당 중개사가 신고하지만, 매수인도 신고필증과 신고내용을 확인하는 편이 좋습니다.

거래 지역·가격과 매수인 유형에 따라 주택취득자금 조달 및 입주계획서와 증빙서류를 제출해야 할 수 있습니다. 제출 대상과 서류는 계약일 기준 규정을 확인하고, 계약이 해제·무효·취소되면 그 사실도 법정기한 안에 신고해야 합니다.

7단계: 대출 승인과 잔금일 자금 흐름을 맞추세요

가심사는 확정 승인이 아닙니다. 정식 심사에서 소득·부채, 신용상태, 주택가격, 권리관계와 규제를 다시 확인하므로 대출금액·금리·실행일이 확정되기 전에는 자금계획에 여유를 두세요.

잔금 전날에는 송금한도와 인증수단, 취득세·중개보수·등기비용을 포함한 자기자금을 확인하세요. 매도인의 기존 근저당권이 있다면 금융사와 법무사가 상환금 송금 및 말소서류 수령을 어떻게 처리하는지 미리 맞춰야 합니다.

취득세와 소유권이전등기도 기한을 놓치지 마세요

주택을 유상 취득하면 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 실무에서는 잔금일에 취득세를 납부하고 소유권이전등기를 함께 접수하는 경우가 많습니다.

취득세에는 주택가격, 취득하는 세대의 주택 수, 조정대상지역, 면적과 감면 여부가 영향을 줍니다. 생애최초 주택 취득세 감면 대상이라면 감면 신청과 추후 거주·처분 조건도 확인하세요.

등기를 법무사에게 맡겼다면 취득세, 국민주택채권, 등기신청수수료와 법무사 보수가 구분된 정산서를 받고 접수증과 등기 완료 서류를 보관하세요.

입주 후 마지막으로 확인할 것

• 소유권이전과 근저당권 설정·기존 권리 말소가 등기에 반영됐는지
• 주민등록 전입신고와 주소 변경이 필요한 기관을 처리했는지
• 관리비·전기·수도·가스 사용량과 정산일이 맞는지
• 하자와 계약상 인수 시설물을 사진·영상으로 기록했는지
• 매매계약서, 거래신고필증, 취득세 영수증과 등기서류를 보관했는지
• 대출 첫 납부일, 자동이체와 우대금리 유지조건을 확인했는지

등기 접수만으로 모든 절차가 끝난 것은 아닙니다. 등기 완료 후 새 등기사항증명서를 발급해 소유자, 지분, 근저당권의 채권최고액과 말소 대상 권리가 계획대로 반영됐는지 확인하세요.

FAQ

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 · 찾기쉬운 생활법령정보, 토지·건축물대장 확인 · 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 계약하기 · 금융위원회, 대출수요 관리 방안 FAQ · 국가법령정보센터, 지방세법 제20조