전세사기는 계약서 한 장만 꼼꼼히 본다고 예방되는 문제가 아닙니다. 계약 전에는 집값과 권리관계, 계약 당일에는 임대인과 특약, 잔금일에는 등기 변동을 다시 확인하고 입주 후에는 전입신고·확정일자·반환보증까지 이어서 챙겨야 합니다.
특히 시세를 알기 어려운 신축 빌라, 여러 세대가 함께 있는 다가구주택, 신탁등기가 된 주택은 확인할 항목이 더 많습니다. 아래 체크리스트는 계약 진행 순서대로 따라갈 수 있도록 정리했습니다.
1. 계약 전: 집값·등기·보증 가입 가능 여부를 확인하세요
마음에 드는 집을 찾았더라도 계약금부터 보내면 안 됩니다. 먼저 주변 매매 실거래가와 전세 시세를 비교해 보증금이 집값에 지나치게 가까운지 살펴야 합니다. 집값이 조금만 내려가도 보증금을 돌려받기 어려운 이른바 ‘깡통전세’가 될 수 있기 때문입니다.
| 확인 자료 | 살펴볼 내용 |
|---|---|
| 실거래가·시세 | 매매가 대비 보증금 |
| 등기사항증명서 | 소유자·근저당·압류 |
| 건축물대장 | 용도·위반건축물 여부 |
| 안심전세 앱 | 시세·임대인 정보 |
| 반환보증 조회 | 가입 가능 여부 |
등기부는 중개사가 보여준 사본만 믿지 마세요
등기사항증명서는 인터넷등기소에서 직접 열람하는 것이 안전합니다. 표제부에서 주소와 건물 종류를, 갑구에서 현재 소유자와 압류·가압류·가등기 등을, 을구에서 근저당권과 전세권 같은 담보권을 확인합니다.
소유자가 계약 상대방과 다르거나 신탁등기가 있다면 일반적인 계약처럼 진행하면 안 됩니다. 신탁원부에서 임대 권한과 수익자 동의 필요 여부를 확인하고, 계약 주체와 보증금 입금 계좌를 신탁회사 등 관계기관에 직접 확인해야 합니다.
다가구주택은 다른 세입자의 보증금도 중요합니다
아파트·다세대주택은 한 세대별로 등기가 나뉘지만, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기입니다. 건물 전체의 근저당과 선순위 임차보증금을 함께 봐야 내 보증금보다 먼저 배당받을 금액을 가늠할 수 있습니다.
임대인에게 선순위 보증금 현황과 국세·지방세 납세증명서 제공을 요청하세요. 등기부에 아직 압류되지 않은 체납세금은 나타나지 않을 수 있으므로 등기부 확인만으로 끝내서는 안 됩니다.
반환보증은 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하세요
전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 약정에 따라 반환을 책임지는 상품입니다. 주택가격, 선순위채권, 보증금, 건축물 상태와 계약 내용 등이 가입기준에 맞아야 합니다.
‘나중에 가입하면 된다’고 생각했다가 계약 후 가입 불가 사실을 알게 되면 대응하기 어렵습니다. 계약 전에 HUG·HF·SGI 등 이용하려는 보증기관이나 취급 금융회사에서 목적물과 계약조건을 확인하세요.
계약 전에는 집값에서 선순위 권리와 보증금을 뺀 금액으로 내 보증금이 보호될 수 있는지, 반환보증 가입이 가능한지를 함께 확인해야 합니다.
2. 계약 당일: 진짜 소유자와 위험을 막는 특약을 확인하세요
계약 당일에는 등기사항증명서를 다시 발급받아 계약 직전 새 근저당이나 소유권 변동이 생기지 않았는지 확인합니다. 임대인의 신분증과 등기부상 소유자 이름을 대조하고, 계약서의 주소·동·호수와 건축물대장의 표시가 정확히 일치하는지도 봐야 합니다.
| 확인 항목 | 실행 방법 |
|---|---|
| 소유자 | 신분증·등기부 대조 |
| 대리계약 | 위임장·인감증명 확인 |
| 중개사 | 등록·공제증서 확인 |
| 입금계좌 | 임대인 명의 확인 |
| 특약 | 말소·보증·권리변동 명시 |
대리인이 나오면 임대인에게 직접 확인하세요
대리계약은 위임장에 대상 주택, 보증금, 계약기간, 보증금 수령 권한 등 위임 범위가 구체적으로 적혀 있어야 합니다. 인감증명서와 위임장의 인감을 대조하고, 임대인 본인에게 전화해 계약 내용과 입금계좌를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
보증금은 원칙적으로 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 이체확인증을 보관하세요. 제3자나 대리인 계좌를 요구한다면 사유와 수령 권한을 확인하고 임대인의 명시적인 요청 내용을 계약서에 남겨야 합니다.
특약은 ‘약속’이 아니라 위반했을 때 처리까지 적으세요
계약 후 잔금일까지 새로운 근저당권·전세권·압류 등 임차인의 순위를 낮추는 권리를 설정하지 않는다는 내용을 넣을 수 있습니다. 기존 근저당을 말소하기로 했다면 말소 시점과 방법, 지키지 않았을 때 계약 해제와 지급금 반환까지 구체적으로 적어야 합니다.
특약 문구만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 계약금 송금 전과 잔금 송금 직전에 등기부를 다시 확인하고, 말소 조건이 있다면 금융회사 상환과 말소서류 처리가 동시에 이뤄지는지 확인해야 합니다.
계약 당일의 핵심은 계약 상대방이 진짜 소유자인지 확인하고, 잔금일까지 권리관계가 나빠지지 않도록 특약과 재확인 절차를 함께 두는 것입니다.
3. 잔금·입주 후: 전입신고와 확정일자까지 바로 마치세요
잔금일 아침에는 등기사항증명서를 다시 열람합니다. 계약 후 새 근저당·압류·소유권이전이 접수됐다면 잔금을 보내기 전에 중개사와 법률전문가, 대출 금융회사에 확인해야 합니다.
잔금 송금과 열쇠 인수 기록을 남기세요
잔금은 계약서에 적힌 임대인 계좌로 보내고 영수증과 이체내역을 보관합니다. 기존 근저당 말소 조건이 있다면 대출 상환 영수증과 말소 접수 여부를 확인하고, 입주할 집의 열쇠를 받아 실제 점유를 시작합니다.
| 시점 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 잔금 직전 | 등기부 재열람 |
| 잔금 지급 | 소유자 계좌·말소 확인 |
| 입주 즉시 | 점유·전입신고 |
| 계약 신고 | 임대차신고·확정일자 |
| 가입기한 전 | 반환보증 신청 |
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 법에서 정한 시점부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위권리자보다 보증금을 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권의 요건을 갖출 수 있습니다.
주택 임대차계약 신고 대상이라면 정해진 기간 안에 신고하세요. 신고 과정에서 확정일자가 부여될 수 있지만, 본인의 신고 완료 여부와 확정일자 표시를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
임대인의 체납과 반환보증을 끝까지 확인하세요
국세청은 임대차계약 전에는 임대인 동의를 받아 미납국세를 열람할 수 있고, 보증금이 1천만원을 초과하는 계약은 계약 체결 후 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 열람할 수 있도록 안내하고 있습니다. 가까운 세무서나 홈택스 사전신청 절차를 확인해 활용할 수 있습니다.
반환보증은 신청만 했다고 보장이 확정되는 것이 아니라 심사와 보증서 발급까지 완료되어야 합니다. 가입 후에도 전입과 점유를 유지하고, 임대인 변경이나 계약 갱신·보증금 증액이 생기면 보증기관에 변경 절차가 필요한지 확인하세요.
보증금을 지키는 마지막 단계는 잔금 송금이 아니라 전입신고·확정일자·반환보증 발급을 완료하고 관련 서류를 보관하는 것입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 공인중개사가 안전하다고 하면 등기부를 따로 확인하지 않아도 되나요?
직접 확인하는 것이 좋습니다. 등기사항증명서는 계약 직전과 잔금 직전처럼 시점별로 새로 열람해야 합니다. 중개사가 제공한 오래된 사본에는 이후 접수된 근저당이나 압류가 반영되지 않을 수 있습니다.
Q2. 근저당이 하나라도 있으면 무조건 위험한 집인가요?
근저당이 있다는 이유만으로 사기라고 단정할 수는 없습니다. 다만 인정되는 주택가격에서 선순위 근저당 채권최고액과 선순위 임차보증금 등을 고려했을 때 내 보증금을 돌려받을 여유가 충분한지 계산해야 합니다.
Q3. 전세보증금반환보증에 가입하면 모든 피해가 보상되나요?
보증상품의 가입조건과 보증사고 요건, 임차인이 지켜야 할 의무가 있습니다. 허위계약이나 전입·점유 상실 등 약정상 면책사유가 있으면 보증이행이 제한될 수 있으므로 보증서와 약관을 확인해야 합니다.
Q4. 임대인의 세금 체납은 등기부에서 확인할 수 있나요?
체납으로 압류가 등기됐다면 확인할 수 있지만, 아직 압류되지 않은 미납국세는 등기부에 나타나지 않을 수 있습니다. 납세증명서 제출을 요청하고 국세청의 미납국세 열람제도를 함께 활용하세요.
Q5. 신탁등기 주택은 임대인과 계약하면 되나요?
등기부상 위탁자만 보고 계약해서는 안 됩니다. 신탁원부를 확인해 임대 권한이 누구에게 있는지, 수탁자나 우선수익자의 동의가 필요한지 파악해야 합니다. 확인이 어렵다면 계약 전에 법률전문가나 전세피해예방센터 상담을 받는 것이 안전합니다.
요약 정리
전세사기 예방은 계약 전 시세·등기·건축물대장·보증 가능 여부 확인, 계약 당일 소유자·대리권·특약 확인, 잔금일 등기 재조회와 입주 후 전입신고·확정일자·반환보증 완료까지 한 흐름으로 이어져야 합니다.
임대인이 서류 제공을 꺼리거나 시세 확인이 어렵고 반환보증 가입 여부가 불분명하다면 서둘러 계약하지 마세요. 한 항목이라도 설명되지 않는 집은 계약금을 보내기 전에 HUG 전세사기예방센터, 보증기관이나 법률전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.
출처: HUG 전세사기예방센터, 매매가격 및 임차료 확인 · HUG 전세사기예방센터, 계약 내용 확인 · HUG 전세사기예방센터, 특약사항 작성 · 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 · 국세청, 임대인 미납국세 열람제도